Fiaip: prezzi delle case ancora giù. Solo il 14% del venduto è in classe energetica da A+ a C
Uno scenario ancora negativo e che discorda con la maggior parte degli Osservatori che hanno tirato le somme del 2014 per il mattone residenziale italiano. È quanto emerge dal Rapporto che Fiaip, la Federazione degli agenti immobiliari, ha pubblicato oggi a consuntivo dell'anno appena passato. Secondo Fiaip i prezzi delle abitazioni nel 2014 sono scesi di un ulteriore 10,28%, mentre ripartono lentamente le compravendite.
Le transazioni in realtà hanno registrato una contrazione del 7,39%. Ma “il numero negativo va letto in maniera positiva – spiega Mario Condò de Satriano, responsabile dell'ufficio studi Fiaip -. La discesa si è dimezzata rispetto a quanto accaduto un anno prima, quando si era attestata quasi sul 13%. Teniamo poi conto che le nostre rilevazioni avvengono sulla base dei preliminari o delle proposte di acquisto e non sui rogiti, come avviene invece per gli altri Osservatori che hanno quindi inserito nel numero di compravendite 2014 tutti quei rogiti che sono stati posticipati dal 2013 al primo trimestre 2014 per usufruire dell'alleggerimento delle imposte di registro”.
Ma a cambiare in maniera importante è oggi il fattore psicologico, passato da negativo a positivo. “Il fattore psicologico incide molto sulla transazione, anche per l'80-90% - dice ancora Condò de Satriano -, tanto che la domanda di immobili è aumentata del 5,38% rispetto all'anno precedente”. E' questo il quadro che emerge da un campione di informazioni raccolte da oltre 1000 valutatori Fiaip in Italia.
Il mattone perde più valore a Cagliari, tiene a Firenze
L'analisi sulle grandi città, le nove maggiori realtà urbane, evidenzia una forte diminuzione generalizzata dei prezzi per le abitazioni. Cagliari è la realtà con la maggior diminuzione dei prezzi degli immobili nel 2014 (15,53%). Ma se a Bologna, Genova e Napoli i cali superano il 10% (e sono rispettivamente pari a -13,79%, -10,67% e -10,33%), a Firenze la discesa è stata contenuta all’1,22%. A Torino, Roma e Milano il valore del mattone residenziale ha subito perdite nell’ordine del 7% circa.
Purtroppo secondo il team Fiaip non si evidenziano ancora misure di impatto tale da avere ripercussioni positive sulla crescita del Paese. A questo si aggiunge la tassazione patrimoniale degli immobili che ha comportato nel corso del 2014 un danno enorme per l'economia. “Il discorso fiscale è penalizzate – dice ancora Condò – con tasse che sono triplicate dal 2010 a oggi”.
I tempi di vendita restano lunghi - nel 43% dei casi oltre i nove mesi - e che si vendono sempre di più i trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi).
“Confermata la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto del 10 – 15% frutto di un sempre più costante allineamento dell'offerta alla domanda gran parte della quale resta “sospesa” di fronte alla rigidità dei valori che lentamente stentano ad adeguarsi al repricing imposto dal fronte attivo di quest'ultima che, dal suo canto, si presenta sempre più selettiva”, recita il comunicato.
E i prezzi? Se si guarda la fascia delle abitazioni da ristrutturare a Milano si va dai 1.500 di zona Missaglia, estrema periferia, ai 10mila euro e più di zone centrali come
Cordusio, Duomo e Missori. Per la stessa categoria a Roma in centro si va da 4.500 a 6mila euro al mq, in estrema periferia da 1.500 a 1.800 euro.
Anche nel segmento locazioni le rilevazioni hanno segno meno. Per quanto riguarda gli affitti, rispetto al 2013, i prezzi generalmente hanno subito una flessione del 5,34%. Ma per fortuna nel caso delle locazioni nel 38% dei casi si impiegano solo da uno a tre mesi per affittare casa e nel 27% dei casi da tre a sei mesi.
Le attese per il 2015
A consuntivo del 2015 si avrà un numero stabile di compravendite residenziali rispetto al 2014. E’ quanto anticipa al Sole24 Ore Mario Condò de Satriano, che individua in 410-420mila il numero di transazioni di case che si realizzeranno nell’anno in corso. Anche se il numero giusto per un mercato in salute si dovrebbe attestare tra le 500mila e le 550mila” sottolinea. Quindi con ancora un margine consistente di crescita.
Per il 2015 Fiaip intravede quindi timidi segnali positivi ma prezzi ancora in lieve discesa. Sicuramente le grandi città vedranno i valori del mattone avviarsi verso la stabilità, mentre le periferie e i centri minori soffriranno ancora. Nei piccoli centri e nelle principali aree metropolitane del Paese è ancora in corso un repricing, pertanto i prezzi sono previsti in lieve flessione. I valori immobiliari subiranno ulteriori contrazioni nonostante la ritrovata disponibilità delle banche a concedere finanziamenti alle famiglie per l'acquisto immobiliare.
Gli scambi saranno ancora volatili ma nel complesso il contesto macroeconomico rimane favorevole per il comparto immobiliare che vedrà un calo inferiore rispetto al passato.
L’efficienza energetica degli edifici
L'Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato in collaborazione con l'Unità Tecnica per l'Efficienza Energetica dell'Enea, e l'I-COM. I tre istituti hanno siglato una partnership per monitorare da qui al 2020 come le dinamiche di compravendita del mercato immobiliare italiano rispondano alla qualità energetica di un edificio.
Inutile dire che il mercato è dominato da immobili di qualità energetica molto scadente (per via dei molti gli edifici vecchi nello stock immobiliare). Gli immobili compravenduti sono inseriti infatti nel 30% dei casi in fabbricati che hanno tra i 15 e i 30 anni. Il 25% del patrimonio immobiliare ha tra i 30 e i 50 anni.
I dati 2014, come peraltro nel 2013, mostrano un mercato immobiliare dominato da immobili di classe energetica G, che, a seconda della tipologia di immobile, varia tra il 63% per i trilocali ed il 72% dei monolocali. Le compravendite 2014 di immobili appartenenti alle prime quattro classi energetiche (A+; A; B e C) rappresenta tra il 10% e il 14% del mercato (ma per ciascuna tipologia di immobile la classe C rappresenta circa la metà delle transazioni). Ma per quanto riguarda il segmento del lusso, una nicchia tuttora, è salito dal 6 al 10% il numero di compravendite di immobili in classe A+ e A tra il 2013 e il 2014.
Dai questionari però emerge che il 44% degli agenti intervistati ritiene che il certificato energetico sia poco utile per orientare le scelte di acquisto. E per il 33% è insufficiente e per il 27% è poco adeguata la capacità di chi vende un immobile di valorizzare la qualità energetica.
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